Error #1 Cuando el arquitecto se vuelve el protagonista
Primer edición de la serie 50 errores en el desarrollo inmobiliario.
¿Cómo reconocer a un buen arquitecto?
Es creativo, con sensibilidad estética. La arquitectura es una de las bellas artes.
¿Y a un buen desarrollador inmobiliario?
Es una persona de números, con una visión clara de como mejorar la ciudad y estilo de vida de quienes convivirán con el desarrollo.
Sobre todo, un empresario capaz de lograr retornos de inversión interesantes para sus inversionistas.
El reto es que convivan. A veces hay fricción.
En varios proyectos, por confiar en la marca y el talento del despacho, les cedimos la batuta. Pensamos: “además de diseñar, dominan reglamentos, urbanismo, tipologías.”
Error.
Cuando el arquitecto es el protagonista, prioriza el diseño sobre el negocio, ocasionando dos riesgos claros:
Se disparan los costos
Un diseño muy innovador con poca aceptación del mercado.
La lección
Un extraordinario desarrollador inmobiliario es el maestro de ceremonias. Orquesta el talento y alinea a todos con el negocio. Lidera, pero no busca reflectores. Su responsabilidad es el ROI, la viabilidad y empatar con el mercado.
El proceso correcto en 5 pasos
Partimos de un terreno que, creemos, tiene potencial de explotarse y hacer un gran negocio inmobiliario.
Hacemos estudios para evaluar el negocio: legales, de mercado planeación financiera, proforma
Con dichos estudios se presenta una propuesta con validez técnica
Costeo y escenarios: CAPEX, OPEX, sensibilidad de precios/ventas
Go/No-Go: ¿el rendimiento esperado es atractivo para todos?
Señales de alarma:
Arquitectos carismáticos que lideran las conversaciones. Uno no se da cuenta pero al paso de unas semanas, estas personalidades ya dominaron el proyecto y cambiaron distribuciones, fachadas y acabados discretamente.
Arquitectos famosos. Aquellos que “ya son una marca” y “venden” solo por su nombre. Además de cobrar honorarios que salen de las proyecciones financieras, no son flexibles en sus diseños, complicando las distribuciones, haciendo un producto poco atractivo para nuestro mercado.
Arquitectos con poca experiencia. Trabajan como en la escuela sin tomar en cuenta complejidades de ejecución técnica y restricciones de negocio
Mejores prácticas
Contratar arquitectos que no son protagonistas sino parte de toda la orquesta. Tienen conciencia sobre costos, ejecución técnica y entienden las limitantes del proyecto, incluyendo el mercado meta.
Funcionalidad primero. El “open concept” luce en renders, pero el cliente decide por funciones: cuántas recámaras, cómo se usan, y si los espacios resuelven su vida diaria. Prioriza recámaras y espacios definidos; deja las áreas abiertas como complemento, no como eje. En preventa, ofrece 2–3 variantes de planta por tipología (sin mover estructura ni instalaciones) para aprender del mercado y mejorar conversión.
Regla de oro: cada salto de metraje debe sumar nueva funcionalidad, no solo más espacio en sala/comedor. Si dos metrajes ofrecen lo mismo, el comprador elegirá el más pequeño por precio.
Ejemplo:
80 m² → 2 recámaras, 1.5 baños.
100 m² → 3 recámaras, 2 baños.
120 m² → 3 recámaras + flex/family room, 2.5 baños, bodega o balcón “de conversación”.
Así el cliente entiende qué gana al subir de metraje y tú proteges precio y mezcla de producto.
Habla en mobiliario, no en metros. “Aquí cabe una cama king, dos burós y un sillón” comunica más que “recámara 4x4”.
Add-ons opcionales. Cada vez es más costoso desarrollar. Para reducir precios, es buena idea quitar los adicionales y tener la opción de compra aparte.
Ejemplo. Departamento de 60 m2 con un cajón de estacionamiento, sin bodega. Quizás el cliente está a punto de casarse y quieren un segundo cajón. Tener la opción de comprarlo aparte es lo mejor, pues otro cliente que es estudiante y vive solo no quiere pagar por un segundo cajón que no usará.
Balcones y terrazas con propósito: Muchos clientes sí valoran áreas exteriores pero quieren entender la utilidad.
De vista: una silla para respirar
De conversación: mesa de lectura y dos sillas
De convivencia: mesa para cuatro personas.
Al hacer el planteamiento de estos espacios, hay que pedir al arquitecto diseñarlo con base en estas funcionalidades.
Renders que venden. No necesitas un “render de concurso” que tarda semanas; necesitas una serie consistenteque cuente el producto completo.
Entrega 8–12 renders por tipología de calidad estándar (claros, coherentes en materiales e iluminación) que muestren todas las áreas. Los compradores comparten por WhatsApp con familia y amigos; por eso vale más la cobertura que una sola imagen espectacular.
Visibilidad de los avances de obra. Hay momentos de alto impacto (maquinaria pesada o los colados de lozas) que generan confianza. Documenta y comparte avances con los clientes.
Cuando la arquitectura se alinea con el negocio, el proyecto funciona.
Checklist rápido antes de arrancar:
Tesis de negocio clara (terreno, producto, mercado, ROI)
Lineamientos de diseño derivados del negocio, no al revés.
Costeo y viabilidad técnica
Arquitecto alineado al ROI y flexibilidad de producto
Renders y planos que comuniquen uso, no solo estética.